中国人民政治协商会议
陕西省十二届委员会第二次会议提案
第105号
 
 
 由 关于提高我省城市社区物业服务管理水平的几点建议
提交日期: 2019-2-28 提案来源:
是否调研: 界    别: 党派、团体、专委会
提案类别: 大类:社会建设领域    子类: 社会建设领域
建议承办单位
(供参考):
省住房和城乡建设厅
者: 省政协社会和法制委员会 回复联系人:
 
关于提高我省城市社区物业服务管理水平的几点建议
 

自1993年我省物业服务管理工作起步以来,在省委、省政府的正确领导下,经过二十多年的努力探索,我省城市社区物业服务管理工作取得了长足的发展。截至2017年底,全省共有物业服务企业2257家,从业人员19.3万人,管理物业项目6159个,管理面积52368万平方米。物业服务管理行业在促进全省经济增长、提高人民群众居住质量、增加就业、维护社会稳定、推动房地产业良性发展等方面发挥了重要作用。同时也存在一些亟待解决的困难和问题。

一、当前我省城市社区物业服务管理亟待解决的几个突出问题

虽然我省在城市社区物业服务管理方面做了大量工作,但是与东南沿海发达城市相比,我省城市社区物业服务管理工作起步较晚,全社会对城市社区物业服务管理重要性的认识还不够高,还存在一些不容忽视的问题。

(一)业主委员会制度落实难,覆盖面低,即使有,也面临不作为“冬眠”难题。业委会成立难的问题比较突出,这主要是由于多数业主参与小区管理的意识不强,无偿参加公益行为动力不足,投票选举方法落后,街道和社区没有认真履行组织领导职责造成的。我省的业委会覆盖面仅为10.8%,明显低于广东和福建的22.7%、25.2%,而西安的14.3%也明显低于广州的30.3%,厦门的50.8%,深圳的35.4%。即使有的小区成立了业委会,但由于专业性不强,无法规范运作,履职难度大,加之业委会成员素质良莠不齐,甚至有的业委会被少数社会闲散人员把持,谋取私利,那就更难正确履职了。

(二)物业服务监管责任没有得到有效落实,服务水平不高,投诉居高不下。首先,行业管理的有关部门职责不清,日常管理存在条块分割、各自为战的局面,协调难度大。其次,街道办和社区的属地监管责任没有尽到,管理缺位,加之物业主管部门基层力量薄弱,造成小区物业服务纠纷多,一直处于社会投诉前列。再次,水电气暖讯等专营企业服务水平低,没有落实向最终用户收费的要求。

(三)前期物业承接查验难,监管不严,开发商遗留问题引发物业管理矛盾突出。一是物业企业承接查验前、交房前有的小区仅完成单体验收,未组织规划、消防等单项验收,出现临水、临电、车位配套不到位等问题。二是前期物业企业与建设单位多为母子关系,没有实行前期物业管理招投标制度,导致后期承接查验形同虚设,出现的问题难以解决落实。三是物业企业在后期管理中发现质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐等开发商遗留问题,业主和物业公司处于被动地位,难以协调解决。

二、加强和完善我省城市社区物业管理的意见和建议

2014年,习近平总书记第三次莅临厦门市军门社区考察工作时指出:“社区虽小,但连着千家万户,做好社区工作十分重要。社区的党组织和党员干部天天同居民群众打交道,要多想想如何让群众生活和办事更方便一些,如何让群众表达诉求的渠道更畅通一些,如何让群众感觉更平安、更幸福一些,真正使千家万户切身感受到党和政府的温暖。”

(一)顶层设计,健全制度,加快修订完善《陕西省物业管理条例》。一是将加强业主大会和业主委员会管理的各项内容纳入条例管理范畴。二是增加物业服务企业实行收支公开、公示的强制性规定。三是建立完善议事协调、物业服务评价、社区管理、纠纷调处、行政执法联动机制。四是建立物业管理信息平台,取消物业管理资质资格相关条例,扶持物业服务第三方机构的发展,鼓励物业管理协会,加强行业自律。五是明确住建、公安、消防等主管部门的监督职责及各市场主体职责。

(二)加强指导,创新探索,发挥好业主委员会的自治作用。一是降低成立门槛,制定既符合法规规定又相对简化的业委会筹备工作条件和程序,提高业委会等业主自治组织的覆盖率。二是业委会应依法开展工作,认真履行职责,努力为业主服务,并自觉接受业主监督。同时建议业委会成员应自愿签署《业主委员会成员承诺书》,自觉遵纪守法,维护广大业主权益。三是民政、住建、房管等部门要认真履行其行业指导责任;基层党组织要指导好业主委员会成立的属地责任。四是加强对业主委员会业务的指导,定期开展相关法律法规和政策知识培训,提升业委会组成人员工作能力。五是探索成立物业管理委员会,及时处理业主和物业公司的纠纷问题。

(三)注重引导,规范管理,提升物业管理行业服务水平。一是强化住建、房管、物价等部门的监管责任,县(市、区)政府要认真落实对辖区物业监管的主体责任,基层组织对社区物业管理的检查指导责任。二是物业企业应全面公示物业服务标准和收费标准,通过物业服务事项的公开透明,减少业主和物业服务企业的矛盾和纠纷。三是推进物业公共收入单独设帐,保障业主合法权益。四是实施动态监管,加强物业服务企业信用体系建设,建立全省物业服务企业信用档案,及时向社会公布企业不良记录和失信记录,规范企业行为。五是规范物业企业进入、退出机制。六是加强行业培训,增强从业人员的服务意识和服务技能,切实提高物业服务水平。

(四)开展试点,逐步推广,促进电子投票成为业主自主表决的重要手段。学习借鉴广东、福建两省的经验,积极开展业主大会电子投票试点。由政府相关行政部门牵头,开发便捷高效、面向业主、全省统一的小区物业信息化管理和服务软件,可在有条件的小区先行试点,并逐步完善推广。通过微信等现代化的信息管理手段,提高业主大会的决策效率,实现业主在线满意度测评、投诉及个性化需求等。

(五)多方筹资,专项推动,提升老旧小区物业服务水平。通过“居民自筹+政府补贴+公共收益补充”等方式,建立老旧小区维修资金归集、管理、使用机制,为小区公共管理及房屋后续维修管理提供资金保障,增强老旧小区“造血”功能。同时要坚持“改造提升”与“居民自治”相结合。借鉴广州市、厦门市的经验和做法,业主自治管理是老旧小区的主要管理方式。要根据小区实际情况,推行居民自治管理、购买菜单式物业管理以及引进专业公司管理服务等模式,推行小区分类管理,促进小区管理持续规范。

 
   
 
 
  主办单位: 陕西省住房和城乡建设厅  
  协办单位:  
  交办日期: 2019-2-28  
  复函时限: 2019-5-15  
 
  承办单位复函
 
     
陕西省住房和城乡建设厅复函 (网上复函日期:2019-04-28)  
 
     
 
类别:B
  陕西省住房和城乡建设厅 签发人:韩一兵
陕建函〔2019〕1187号
对省政协十二届二次会议第105号
提案的复函
 
     

 

省政协社会和法治委员会:

您单位提出的《关于提高我省城市社区物业服务管理水平的几点建议》(第105号)收悉,现答复如下:

首先,感谢您单位对我省物业管理行业的关注、支持以及提出的中肯建议。物业管理是近年来伴随着房地产业发展而诞生的一个行业,在我国的发展仅十余年左右时间。随着房地产的迅速发展,物业管理行业也不断发展进步,但快速发展的同时也产生了一系列问题。

为了规范我省物业管理工作,理顺物业管理体制,提高物业管理服务水平,营造良好的居住环境,改善人民群众生活质量,维护社会和谐稳定。2016年,我厅和省有关部门多次调研,座谈讨论,听取专家、业主、管理部门、物业公司等多方意见,针对物业管理中存在的体制不顺、制度设计问题、业主委员会难成立作用难发挥、开发商遗留问题等问题,起草了《关于进一步加强物业管理工作的若干意见》(以下简称意见),于11月将定稿的《意见》代拟稿、起草说明、前期调研报告、征求相关部门意见采纳情况说明等材料上报至陕西省经济体制和生态文明体制改革专项小组。

20175月在重新征求了省发改委、省民政厅、省公安厅消防总队、省物价局、省工商局、省电力公司、省地方电力有限公司七部门的意见后,提请省政府印发了《意见》。提出了全省物业管理体制改革的方案,包括创新管理模式、明确部门职责、规范业主委员会行为,规范物业服务收费,纠纷协调处理机制、业主委员会作用如何发挥等方面,规范企业经营行为,提升行业整体水平,维护业主权益。《意见》明确街道办、乡镇人民政府为物业管理的监管责任主体,并配备物业管理的专门机构和物业专管员,具体包片负责;逐一明确了与物业管理相关的各职能部门的具体职责,对物业管理区域中的活动按照各自职责履行监管责任;明确了街道办、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的指导监督职能。规定业委会必须接受街道办、乡镇人民政府的监督指导;明确了业委会成立前,由街道办、乡镇人民政府代其履行职责,要求成立物业管理体制改革领导小组,加强对各职能部门物业管理工作的监督,定期对各部门履职情况、辖区内各地物业管理情况进行通报,加大对各部门各级政府在物业管理工作的履职情况的监督,纳入考核体系,建立责任追究制度,建立市县级政府负总责,各相关部门共同参与,街道办(乡镇人民政府)具体负责的物业管理监督体系,引导媒体做好物业管理的法律法规宣传,引导业主通过合理途径维权。

近年来,我省物业管理工作规模不断扩大,出现的问题更加复杂,物业服务水平急需提高,为了能更好的适应物业管理工作2018年经省政府领导批示,建议省人大把修订《陕西省物业管理条例》列入立法计划。2019年我们将继续全力配合省人大开展条例修订有关工作,加强业主委员会的管理。尽快出台《陕西省物业服务企业信用评价办法》,启动物业服务企业信用评价,加强事中事后监管,对物业企业不良行为按季度在陕西建设网进行通报,净化市场环境,进一步规范企业的行为。开展物业行业培训,分别对行政主管部门、物业服务企业等方面人员开展培训,多措并举推动我省物业管理行业长足发展,提升物业管理整体水平。

物业管理涉及面广、牵扯多个部门,问题复杂,关系每个人的切身利益,我们深知做好此项工作的社会意义,我们将借鉴外省的先进经验,不断探索物业管理的新模式、好方法,一如既往地坚持问题导向,聚焦民生,着力解决住宅小区物业管理中人民群众最关心、反映最集中的突出问题,改善提升人民群众居住质量。

我们的工作离不开社会的关心和支持,也衷心希望您一如既往的关心物业管理行业的发展,多提宝贵意见。